La location meublée réglementée

Depuis le 20 janvier 2005 et l'article 115 du projet de loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 modifiant l'article L632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, la location meublée à usage de résidence principale est réglementée et doit répondre à des règles précises.

La location meublée d'une résidence principale fait l'objet d'un bail

Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé) éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original. Il peut aussi être établi par un notaire : c'est alors le plus souvent un acte authentique dont une copie doit être délivrée à chacun de vous.

NB : Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa locaton n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.

Le logement est la résidence principale du locataire

Il peut s'agir notamment d'une chambre ou d'un logement indépendant ou situé dans un hôtel.

Le logement est décent

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent.

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire, l'un ou l'autre peut saisir la commission départementale de conciliation. Si le désaccord persiste, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

Un contrat écrit dont le contenu est partiellement réglementé est obligatoire

Les clauses obligatoires

La durée de la location est d'un an. A son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois

A l'expiration du contrat de location, le bailleur peut en respectant un préavis de trois mois :

• proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment), si le locataire accepte, le contrat se renouvelle un an ;

• refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre pour une occupation personnelle ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Les clauses non réglementées

Les clauses convernant notamment le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées.

Afin de clarifier vos relations vous avez donc intérêt à prévoir :

• la durée du bail (un an minimum) mais également son point de départ ;
• le délai de préavis pour le locataire (un mois) ou le propriétaire (trois mois), mais également les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ?
• la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision
• le montant des charges et la liste de charges, réparations et taxtes que le locataire devra rembourser au propriétaire.
• le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégrations ainsi que les modalités de restitution.

Les obligations du propriétaire et du locataire

Propriétaire et locataire peuvent convenir librement d'obligations réciproques plus ou moins contraignantes.

En l'absence de précisions dans le bail :

Le propriétaire devra :

• mettre le logement à disposition du locataire et le conserver en bon état de réparation

• entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat

• assurer la jouissance paisible du logement à son locataire

• garantir le locataire contre tous les vice ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué : humidit, inflitration, défaut d'étanchéité des cheminées par exemple

Le locataire devra :

• payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail

• utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail

• répondre, le cas échéant, des dégradations et de l'incendie des locaux, à moins qu'il ne prouve qu'ils sont dus à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui

Le propriétaire peut d'ailleurs obliger le locataire à souscrire un contrat d'assurance incendie et dégâts des eaux notamment.

Les documents à annexer au bail

• L'état des lieux
  

Il est recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée et au départ du locataire. Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements. En l'absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état, si ce n'est pas le cas, il devra en apporter la preuve.

• Un inventaire et un état détaillé du mobilier
  
• Un dossier de diagnostic technique
  

Il comprend un diagnostic des performances énergétiques, le constat de risque d'exposition au plomb, un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.

Renseignements :

Agence départementale d'information sur le logement
1B, rue de Valserres
05000 Gap
Tel : 04 92 21 05 98
Fax : 04 92 20 48 23
Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.